综合 来源：风财讯深度 2023-06-23 14:07:49
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作者 | 王婷婷
近日有一条关于“河北燕郊25岁女孩因房贷跳楼，房子只值150万却要还500万贷款”的帖子传得沸沸扬扬。后经媒体致电三河警方了解称，”确有警情发生，但不是这个原因”。
上述表述已经正式被确认为谣言，不过有两个延伸细节却引人深思。
一是“因高位接盘、房贷压力过大而轻生”的案例并非没有。
例如今年6月4日山东滨州公安局通报一起居民跳楼事件，据业主称小区房价暴跌近20%，高位接盘、房贷压力、离婚压力等都是诱因。也有湖北襄阳襄州区一男子因还不起房贷跳楼，砸中28岁乘凉女子，该报道一度成为2017年的热闻。
二是，燕郊的房价从暴涨到暴跌，确是事实。
“环京第一镇”燕郊的房价在2017年一度突破4.5万/平，当时很多人还预测能破6万、破8万。一夜间，燕郊聚集了京津冀乃至全国的购房人、炒房客。谁料，2023年，燕郊房价已经跌到2万/平，并且还在降。一套300万的房子，利息就要还将近200万（7成贷款4.95%利率），但现在房子挂到150万可能都没人买，压力可想而知。
实际上，“燕郊神话”是大城市周边地带发展沉浮的缩影，也表演了城镇化上一个阶段楼市的梦起梦碎。
在广深、武汉、成都、西安、郑州、合肥、济南、长春、太原等大城市中，这样的“神话故事”还有更激烈的演绎。当城镇化进入新阶段，它们的结局会是怎样？
大城市扩容，“野心”倒在家门口
过去几年，中央先后批复了西安都市圈、武汉都市圈、成都都市圈、南京都市圈、重庆都市圈、沈阳都市圈、福州都市圈、长株潭都市圈等多个都市圈城市群。
随之， 武汉 伸进鄂州，规划武汉新城； 西安 北跨咸阳，设计了西咸新区； 成都 接盘部分眉山市、简阳市区域打造天府新区和东部新城； 郑州 规划将中牟、荥阳、新郑撤县(市)改区； 济南 合并莱芜市，提升省会城市首位度； 长春 代管公主岭市以扩容； 合肥 谋划将肥东、肥西、长丰县改区，提升城市能级； 太原 提出实质性推动阳曲、清徐撤县设区……
传闻方面更踊跃——珠海、中山合并为香山市；汕头、潮州、揭阳合并为潮汕市；沈阳下辖抚顺部分区域，南昌拓管丰城、高安、奉新、永修；更有深圳合并东莞、惠州，武汉完全合并鄂州，西安全面接盘咸阳等大胆言论。几乎每一个省会城市和中心城市，都主动或被动卷入了扩容的猜想中。
但时至今日，城市群和都市圈依然是新型城镇化的主要战略， 方法却已经大为不同。
很明显的一点是，在官方文件中关于“撤市设区”、“代管建区”等表述已经明显减少，“一体化”三个字被频繁强调。
“一体化”妙在一个“化”字 ——可以亲密无间，但非真一体；可以协力合作，但不打破行政边界。
例如最新《西安都市圈发展规划》和《关中平原城市群建设“十四五”实施方案》，就不再强调西咸新城，反而定调“西咸一体化”；成都天府新区规划中，成都代管区域未再继续扩容，且成都片区和眉山片区差别逐渐凸显。
“北三县”（京津冀交汇处的三河、大厂、香河）更为纠结，2017年房价翻涨背后，是当时“北京副中心与北三县合并”的传闻甚嚣尘上。
但其实从2016年官方文件提出“北京东部地区与北三县协调发展”，到2018年提出通州与北三县“三统一”、2019年变为“四统一”，再到“十四五”规划指出推动通州区与北三县一体化联动发展，打造京津冀协同发展桥头堡……北京强调一体化协同发展，却从未明确扩容合并、户籍一体、学籍共享、进京检查站外迁等关键点。
即使北京与河北之间的首条跨省地铁线路（北京轨道交通22号线）已进入全面工程建设阶段。但就像今年6月，上海到苏州昆山花桥的地铁已经实现运营使用，两地一体化程度大幅提升，却没有丝毫合并的可能。
“楼市神话”不是梦碎，而是不配做梦
实际上，自2022年国家发改委《“十四五”新型城镇化实施方案》就明确要求，超大特大城市瘦身健体，科学确定城市规模和开发强度，合理控制人口密度。言下之意，中心大城市不能再随意扩张了。
最显著的“时代变化”体现在房价。
除了 燕郊和北三县 的疯狂与落寞，还有很多案例。例如 在武汉与鄂州交界的葛店 ，2017年房子火爆大卖、2018年部分楼盘房价3倍翻涨，却在2019年开始走下坡路，近年区域内特价房频出，销售效果却迟迟不振。
在西安与咸阳打造的西咸新区 ，即使“限跌令”在手，房价依然是波动式下跌的状态。
天府新区 ，在成都连续领涨全国楼市16个月的情况下，天府新区（成都片区）新房价格两年多持续阴跌，截止今年6月二手房挂牌量突破1.6万套则是城区挂牌最多的。
房价虽然不是准确全面的区域“测评仪”，却能灵敏反应人们对区域发展的预测和信心指数。而真正能支撑区域房价的，是当地的产业、人口、配套，带起这些因素的基底则是两个字——经济。
当“摊大饼”模式结束，身处超大城市旁，无法吸收和争抢资源，那就只有成为大城市吸引资源的工具、跨域合作的桥梁，借力打力获取经济发展机遇。
这就是城市群中的新发展逻辑——明确自己的角色，才能在舞台上有自己的发挥空间。
实际上，也只有当核心城市更强、周边地域角色更鲜明，也才更有融合的可能。
就像十余年前的深圳，2011年挂牌成立深汕合作区，2017年深汕合作区由深圳正式接收，2018年深汕特别合作区成为深圳第“10 1”区，如今深汕合作区的居民户籍已转为深户，合作转变为管理。
深圳比较特殊，只有不到2000平方公里，这或许是它收归深汕合作区的动因。但“深圳模式”这种从合作到合并，一步步探索验证再推行的方式，仍值得很多城市思考。
毕竟，合并不是目的，发展才是。同样，以合并推涨房价不是目的，区域值价才是。这或许应是当下看待城市边界楼市的正确态度。
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