综合 来源：中国财投网 2023-05-06 08:43:29
商业地产运营模式是什么样的?
一般来说，商业地产是指用于零售，餐饮、娱乐、健身服务和休闲等各种商业目的的房地产形式。具有房地产、商业、投资的特点，不同于单纯的投资和商业，也不同于传统的房地产行业;大致可分为商业广场、购物广场、商业街，大型商店、购物中心、休闲广场、步行街， 专业市市场、社区商业中心等。它在商业模式、功能和用途上都不同于普通的住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要目的的房地产属于商业房地产的范畴，也可以单独上市。国外使用的词汇是零售房地产的概念。它是指在零售，使用的房地产形式，是一种狭义的商业房地产。
商业地产的运营模式：
1.产权持有(适用于开发商以商业地产为长期经营的资产，资金实力雄厚;拥有经营管理人才)
这种模式对于开发商的招商及商业运营能力有一定的要求。区域略显劣势的项目，则更需要在业态定位与规划布局上下足工夫。这种方式可以分为两元和三元两种格局。产权持有的二元格局，以开发商为“产权人+出租人+管理者”，经营者为“承租人”形成。而产权持有的三元格局，以开发商为“产权人+出租人”，专业商业运营公司为“管理者”，经营者为“承租人”形成。由于商业运营往往不是开发商的强项所在，因此采用三元格局的居多。(其实在市场中，经常可以看到一些项目出现了以下的恶性循环，经营不善、商家退铺、租赁困难、物业经营受损、物业自身价值下降。因此，只有资金实力雄厚，拥有经营管理人才的大型房地产企业或投资企业才会采用此种模式。)
2.租售并举：(适用于盈利周期短;资金实力雄厚)
这种模式在开发之前，先确定主力目标商家，并以其为龙头，吸引中小商家的进驻，集群效应因此形成。由于通常会选择行业大型品牌为主力目标商家，因此这种方式对于商业地产日后的长期稳定的运营有着很强的保障意义和保证。该种方式目前方兴未艾，有着一定的市场前景。(这种模式能够迅速地确立商业地产项目的市场地位，提高人气。通过开发商与品牌商家的订单开发方式，双方的优势得以充分互动，物业的速率将是非常快的。)
3.产权出售：(适用于短期内要求回报，资金实力不够，人才缺乏)
实际情况中，包括整体销售和小单元出售两种形式。由于这种模式对于开发商的好处在于能够快速回笼资金，取得现金流，进行滚动开发。但同时开发商也丧失了获取长期回报的机会。在此种方式中具体体现为四元格局，即开发商为“出售人”、小业主为“买受人”、商业管理公司为“管理人”、租赁户为“经营者/承租人”。但在小单元出售方式中，有时会省略商业管理公司的角色。这样的缺省，往往使得该商业地产缺乏统一经营管理，商业品质由此降低，经营者风险而随之增大。
商业地产的运营模式有哪些?
目前市场上比较常用的商业销售模式有：产权式长期返租销售、直接销售、培育期返租销售以及带租约销售四种模式。
一、产权式长期性返租销售模式
开发商将整层划分为几平方米或—二十平方米左右的小面积铺位进行销售，其返租利率一般定在6%—10%(高于银行贷款利率)，且期限长达10—15年，是高收益高风险的运作模式。此模式开发商先委托商管公司进行经营管理，再通过返租的方式从投资者手中获得商铺的经营权，而投资者仍保留产权并获取租金回报投资。
适用类型：大型商业物业
二、直接销售模式
将商业物业规划分隔成几平米至上百平米的独立商铺进行直接销售，业主购买后拥有产权和经营权，既可以投资出租又可自己经营，产权明晰容易变现。
适用类型：底商、裙楼及商业街的项目
三、培育期返租销售模式
由开发商自己成立或委托的商业管理公司与商铺投资者签订租赁合同取得一般为3-8年的经营权，然后由商管公司统一招商、运营管理，客户可获得6%-8%的平均收益率。
适合类型：商业街区及部分集中式商业
四、带租约销售模式
此模式为“先租后卖”：招商先行，销售在后。通过招商锁定经营商户，使投资客户可以在明确铺位的经营范围、功能档次、租金价格水平、需要多少年限可以收回全部投资、甚至赢利幅度等的情况下，再购买商铺，满足了商家经营、投资者无须招租、商铺减少空置率等各方面的利益和要求。
适合类型：地理位置较好、商业市场繁荣或前景发展乐观、承租力强、租金价格较高的底商、裙楼及商业街等项目
以上是商业地产销售模式的相关介绍，对于商业地产开发企业来说，直接销售是他们最为乐于接受的，也是回收资金最迅速的方法之一，但是这种销售模式受到很多方面的制约。如今更多的是合理的制定租售比例，在确保成本回收的前提下，实现后期利益的最大化。
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