综合 来源：中国房地产报 2023-04-14 09:49:24
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4月12日，市场上流传着一则关于中骏集团的消息，其计划发行第二只中债增债券，但具体时间未知。这也是4月以来首个关于中债增进护航房企发债的消息。
此前的1月18日，中骏集团在中债增进公司担保下，已成功发行一笔15亿元中期票据。
“目前很多民营房企都在期待发债机会。”华东某房企内部人士告诉记者，在市场宽松预期下，出险房企也对配股增发跃跃欲试，毕竟有融资才有经营，但目前来看股债融资还是倾向支持更多优质房企。
4月10日，上交所披露，中国铁建拟发行金额160亿元的ABS已获受理。同日，上海清算所披露，上海金茂投资集团拟发行25亿元中票，全部用于置换发行人通过自有资金偿还的“20金茂投资MTN001”本金。4月7日，深交所披露，金融街拟发行金额50亿元的ABS已获通过。
同策研究院研究员陈舒认为，虽然当前优质房企及白名单房企融资开闸，但整体行业面融资仍未全面回暖，融资规模虽然环比回升但长期来看仍处于较低水平。
表现在数据上，2023年一季度80家典型房企的累计融资总量为1620.25亿元，同比下降27.91%，多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出，一季度房企发债规模TOP5为：金融街113亿元、首开股份106亿元、华润置地75亿元、保利发展65亿元、中国铁建52亿元。
东吴证券预计，2023年中报前后“三支箭”对房企资产负债表修复显现，房企融资能力得到初步恢复。央企、国企背靠信用优势具备更好的融资能力，相对融资优势将持续扩大；民企信心复苏滞后于行业整体，资产负债表修复将需要更多时间。
房企融资闪现积极信号
在一系列金融政策支持下，房企融资正闪现积极信号。
初步统计，2023年1~3月，房地产企业信用债发行额约1259.7亿元，同比增长8.3%。信用债发行保持良好势头且发行主体更具多样化。股权融资方面，截至目前已有20家房企在上交所和深交所拟定增募资，预计将获得超千亿元股权融资。
4月5日，中南建设公告称，拟向特定对象发行股票数量不超过11.47亿股，募集资金总额不超过28亿元，扣除发行费用后的募集资金净额将用于两个项目建设，并补充流动资金。
前述某房企内部人士认为，随着监管部门针对房地产融资政策不断“推陈出新”，未来改善资产负债表计划中的房企名单会越来越长，但目前多数民企短期内仍以化债和去库存为主。
据统计，3月80家典型房企融资总量为608.93亿元，环比增加43.4%，同比减少31.3%。从融资结构来看，房企境内债权融资525.91亿元，环比增加36.1%，同比减少13.5%；境外债权融资12.78亿元，环比减少36.9%，同比减少88.1%；资产证券化融资为35.01亿元，环比增加94%，同比减少79.5%。
房企融资政策从此前“救项目”转至“救项目与救企业并存”，但实际上境内银行授信和债券增信基本上仍偏向支持财务状况较为良好的优质房企。在当前行业风险仍未完全出清、市场信心未完全恢复的背景下，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍有待解决。
从具体企业表现来看，3月债券发行量最大的是厦门国贸，发行了一笔10亿元公司债、一笔12亿元中期票据和两笔共30亿元超短融。越秀发行的一笔长达7年的公司债，是3月发行期限最长的债券。
从债券发行利率来看，最低的是保利发展发行的一笔超短融利率为2.26%，雅居乐的信用债利率较高，为6.8%。
“3月份有3家民企完成信用债发行，但期限较长的中票和公司债均提供了增信担保工具或信用保护工具支持，且资金用途受到限制。”中指研究院企业研究总监刘水表示，由于当前销售市场复苏的结构性，投资人对民企发债的各项要求仍然存在，拉高了民企发债实际成本。随着市场持续回暖，行业信心得以修复，融资效率将有进一步释放空间。
行业大环境好转
在今年房企业绩发布会上，融资计划也是备受关注的热点话题。
万科总裁祝九胜表示，行业融资出现了信用修复，但信用修复和信用恢复还是不同的概念，业务做得好、信用比较好的房企得到的融资会更多一些，相反的业务有一些不足，或者信用维持得不太好的房企得到的修复和恢复就没那么好。
单企业来看，万科是3月融资总量最大的房企，融资总量达103.89亿元，主要由于其在3月完成了H股配售，获得39.15亿港元的股权融资，同时还获得68.25亿元银行贷款。
“目前融资好转只在部分企业，绝大多数房企还在继续等待政策效果的传导。”某出险房企内部人士说，两级分化非常明显，出险房企忙着展期和债务重组，已经获得融资的房企继续感受融资暖风，债市的“活水”不断涌入。
据中国房地产报记者不完全梳理，截至4月10日，已有中国恒大、融创中国、富力、华夏幸福、中梁控股、祥生控股、中国奥园、旭辉控股等房企发布了化债进展或方案；龙光、佳兆业、景瑞控股3家出险房企已正式复牌；大发地产、弘阳地产、新力控股、世茂集团、融信中国等房企尚未公布具体的债务重组方案，超过20家房企正处于停牌中。
按照此前的化债经验，富力地产“整体打包”的思路为房企化债提供了整盘思路，华夏幸福用物管和代建平台的股权作为置换的“债转股”方案，也为出险房企提供了“债转股”的新思路。目前来看，“不削减本金、展期置换、债转股”等方式已成为房企化债的标准动作。
“债务能整体展期，是出险房企能恢复经营的重要支撑。”另一出险房企高管表示，尽管公司融资和经营的真正恢复仍需很长一段时间，但乐于看到行业大环境好转，期待市场有更快更好的复苏迹象。
虽然债务重组可在一定程度上缓解房企流动性压力，但其本质仅是辅助手段。重组之后，企业运营改善核心还在于销售端，即修复基本盘，依靠销售回款恢复企业自身“造血”能力才是关键。
4月12日晚间，融创中国宣布公司股票自4月13日9时起在港交所恢复买卖，是达成复牌的首家头部房企。
融创中国的境内债务展期及境外债务重组或许能给到“困境”房企一定的参考价值，从2022年4月1日停牌，至2023年4月13日复牌，历时377天，房地产市场的暖风似乎已吹到融创。
“预计未来几个月，随着市场企稳回升，部分企业债务重组取得明显进展，会有更多企业复牌。届时，房地产企业风险化解也将取得明显成效。”刘水说。
市场人士普遍认为，融资的闸门将会向越来越多的民营房企开放，目前能活下来的房企要么融资通畅，要么手握优质资产，要么销售能支撑现金流，接下来的挑战是如何提升经营活得更好。
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