综合 来源：中国金投网 2022-11-11 13:30:01
房贷利率的决定因素主要有两点：一是央行的基准利率;二是商业银行的上浮比例，这两个决定了房贷利率的高低。
央行的基准利率
我国的央行特指中国人民银行。全国各家商业银行的存贷款利率都是在中国人民银行发布的基准利率的基础上进行调节的，下图系目前央行发布的基准利率表。
我们与银行签订的按揭贷款合同上对于贷款利率的描述如下：贷款利率按照央行公布的同期基准利率上浮或下浮**(比如10%或者20%)。假设你原本与银行签订的合同约定的上浮比例为20%，那么你目前的住房贷款利率即为：4.9%*1.2=5.88%。
如果说2019年10月1日，央行将五年期的基准贷款利率下调为4.8%，那么2020年1月1日起(一般银行调整贷款利率都是次年1月1日起调整)，你的住房贷款利率就自动变为了：4.8%*1.2=5.76%，较原来的5.88%减少了0.12个百分点，相应的你的贷款利息也会变的比原来少。
商业银行的上浮比例
上浮比例就是我们上述例子中的20%，上浮比例不归央行管，而是各个商业银行(比如中农工建交这些)自主决定的。上浮比例一旦放款后则不允许在做调整。
举个例子：仍然假设你原本与A银行签订的合同约定的上浮比例为20%，那么你目前的住房贷款利率即为：4.9%*1.2=5.88%。自2019年以来由于市场行情不好，房贷客户大幅度减少，为了竞争客户，A银行下发文件对于新申请的房贷客户，其贷款利率统一执行基准利率上浮10%，那么小明这时候申请房贷时，他的利率仅为：4.9*1.1=5.39%，比你的5.88%少了0.49个百分点。
由于你原来的贷款合同已经放款了，银行是不会再做修改的，所以此时你的利息不会减少，仍然还原来维持一样。当然反过来，假设市场行情很好，银行上调上浮比例为30%，那么小明此时贷款的利率变为：4.9*1.3=6.37%，而你的利率会仍然保持在5.88%不变，所以商业银行这个是公平的。
总结
银行下调房贷利率，已贷款的利息会不会变少，最关键的因素在于调整的是央行的基准利率还是银行的上浮比例，基准利率变化的话，你的利率也会跟着变，但如果是商业银行的上浮比例变化的话，你的利率是不会变的。
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