综合 来源：中国财投网 2022-10-24 10:36:34
房地产基金指的是专注于房地产领域的私募股权基金，它是面向私有房地产资金的进行的并购或者是开发的一种投资模式。房地产基金最先开始的是美国，最初的目的是解决房地产的专业性、资金需求、地域性、流动性等方面的问题。之后随着房地产基金的运作模式不断发展壮大，成为了现代投资者的一种投资工具，为房地产业的发展提供了融资渠道，是连接金融和房地产行业的纽带。
房地产基金可以分为四种投资类型，分别是：契约型房地产基金、有限合伙制房地产投资基金、公司型房地产基金、有限合伙型房地产基金，具体内容如下：
1.契约型房地产基金：又被称为“信托型基金”，指的是以信托法为基础，依据当事人各方订立的信托契约，是由基金发起人发起的，公开发行基金凭证募集投资者资金设立的房地产基金，当事人分别是：基金受益人、基金管理人、基金信托人;
2.有限合伙制房地产投资基金：它是将以私募方式所募集到的资金用于投资房地产行业的投资方式，它对和房地产有关的证券和资产方面都有严格的限制。它有普通合伙人和有限合伙人两种。
3.公司型房地产基金：它的认购人和持有人是基金股东，享有股东的所有权利和利益，但同时也是亏损的承担者。
4.有限合伙型房地产基金：它和有限合伙制房地产投资基金一样也是有两类合伙人：一是有限合伙人;二是普通合伙人。有限合伙人是企业所有者，普通合伙人是企业经营者。
只要是投资就会有风险，房地产投资也是一样的，它的投资风险主要包括经营风险、财务风险、流动性风险、管理风险、政策性法规风险和环境风险等，只要投资者对其有所了解，在投资过程中就会下意识的避开风险，这样就降低了投资者的亏损。
我国房地产企业融资手段包括哪些?
一、自有资金
开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用;必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。:
二、预收房款
预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家;而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。
三、建设单位垫资
一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”;一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。
银行贷款
在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。而近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面，:房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯贷款，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，最终有限度地给予放贷。当前形势下，银行信贷，对于我国的房地产企业而言，依旧是首选，它便捷，实际经济成本较低，财务杠杆作用大，可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。但由于银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。
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