12月14日下午，世茂多只债券持续下跌，触发临时停牌。自今年10月被卷入流动性危机风波以来，世茂再次被推到风口浪尖。与此同期，一系列变革在世茂内部紧锣密鼓推进折价配股融资、业务架构调整、商业物管收购……这一次，世茂对外释放了一个讯号——世茂“求变”。

一直被市场认为非常稳妥的世茂，接连陷入了“商票逾期”资金不足的传闻当中。在当下风声鹤唳的房地产行业中，“逾期”的字眼足以令人恐慌，传闻一度引发世茂股债双杀。

12月13日，世茂系遭遇股债“双杀”。当天收盘，世茂集团、世茂服务和世茂股份分别下跌12.16%、9.18%以及2.65%。债券方面，“20世茂06”一度跌超54%，盘中临时停牌;另有多只债券跌超10%。

小道消息的发酵，引起了部分投资人的恐慌性抛售。虽然世茂集团“已在了解情况”的简短回复，并未止住资本市场下跌的趋势。而昨日世茂服务收购世茂股份商业物业版块这场不被看好的关联交易，加重了市场担忧的情绪。

14日，世茂集团继续下跌，盘中最低至5.66港元，最高跌幅为20.1%，股价刷新近9年最低点。包括“20世茂G4”“20世茂G2”“19世茂G3”在内的多只债券跌幅触发临停。

市场传言纷杂，真真假假，但一个不争的事实是，地产行业确实不复往日的繁荣。而面对一连串的利空消息，即便是龙头世茂也坐不住了。一场变革正在世茂内部紧锣密鼓地展开。

整合

变革先从业务层面开始。

13日晚间，世茂股份公告称，公司拟将所属的物业管理业务相关公司、资产、负债和业务全部出售给关联方世茂服务。

此次交易涉及世茂物业管理有限公司100%股权、北京茂悦盛欣企业管理有限公司等29家公司涉及的物业管理业务以及相关的资产负债，交易转让价格为16.54亿元。

单从标的质量来看，此番收购的溢价颇高标的物总计管理面积1079万㎡，约为中流物管公司的半数;16.54亿的收购对价也远超业内10至14倍的PE值。

然而这笔表面看起来高溢价的关联收购，却被业内解释为多重利好。一位接近世茂的人士点出关键——商管业务的前景。

世茂集团一共有三个上市平台，世茂集团、世茂股份以及世茂服务。其中，世茂集团和世茂服务在港股上市，分别负责集团的住宅开发以及物管业务。而世茂股份则在A股上市，负责商业地产相关业务的运营。

因业务相近，世茂集团和世茂股份早在多年前就曾签订《不竞争协议》。协议对双方的业务做出明确划分，其中商业物业开发、运营和管理等只能由世茂股份进行。

这意味着对内，世茂服务无法利用自身优势为“自家”的商业物业项目提供支持;对外，商管、物管兼并浪潮奔涌，手头资金相对充裕的世茂服务却只能对含商管业务的标的“望洋兴叹”。

然而，商业物业领域发展至今，大多与住宅、酒店等板块一同以综合体形式出现，无法跨足商管业务的世茂服务，面对此类标的，也颇为棘手。

物业股上市潮接近尾声，当大多数物管公司以在管规模论成败之时，资本市场对物业公司的态度产生分化。

万科郁亮曾在今年上半年的内部会议上表达过类似的看法一家物业企业要想在资本市场上获得长久的发展和认可，必须有自己独特的东西在。一元钱的物业费，别人收八毛，客户就走了。单纯比拼在管面积的企业，无法走出“价格战”的影响。

但并不是所有的物企都能有自己独特的业务护城河。

“双赢”

走过了物管上市之初的草莽时期，除了头部的物管企业外，商管赛道成为决定企业估值的新筹码。比起眼下一眼望不到增值空间的“住宅物管”，资本更青睐物业费更高、增长方式更多的商业物业。

然而，在商业赛道上的桎梏成为阻碍世茂服务发展的一道枷锁。同一时间内，哪怕港股多家物管公司已经接连从商管业务中赚得盆满钵满，从世茂集团拆分上市的世茂服务也无法从商管业务中获利。

从财报来看，尽管世茂服务的营收、利润连年增长，二者增幅之间却始终存在数十个百分点的“错配”。

2020年，世茂服务实现营收50.26亿元，同比增长101.9%，增速同比增加14.6个百分点;归母净利为6.93亿元，同比增长80.2%，增幅相差21个百分点;2021年上半年，世茂服务营业收入42.34亿元，同比大增171%;归母净利润5.78亿元，同比增长136%，增幅相差35个百分点。

商管方面的业务掣肘成为世茂服务的“软肋”。此番从世茂股份手中接下商管业务，对于世茂服务而言，并不只是收购了几十家公司，一千万在管面积这么简单。更重要的是，世茂服务打通了商管赛道的可行性。

一位接近世茂的人士表示，目前，市场上有诸多潜在综合性物业标的，多数标的均包含商业物业管理。对于世茂服务而言，此次收购带来的业务范围扩大意味着其有更多的发展机会，通过收并购扩大市场份额。

在世茂股份给出的这部分资产中，还有另一个较为隐蔽的价值标的——城市服务。算上一些政府及公共设施，截至今年年中，世茂服务收购的这份资产中总共涉及70个项目。

从某种意义上说，城市服务亦是当前头部物企的必争之地。踩着上市潮末尾启动IPO的万物云，其主要业务之一就是城市服务。

另一边，对于世茂股份来说，世茂服务这笔钱，来得也正是时候。

救急?

按12月13日公告安排，世茂服务与世茂股份之间的关联交易资产对价高达16.54亿元。

该笔交易对价的95%，即15.7亿元，将在协议生效后20个工作日内支付。剩余5%将在交割日后5个工作日内结清。

“95%款项，20日内结清”，比例远超业内其他收并购案例。再看世茂服务在今年8月20日的一次对外收购在以8.42亿元收购江苏无锡的一处标的时，世茂服务给出的PE为14倍，同时给出的付款方式是——分三次结清，并给出了一系列经营指标的要求。

两相对比之下，“白衣骑士”世茂服务近乎用一种“最体面”的方式，实现了对世茂股份的驰援。在此次收购世茂股份物管业务之前，世茂服务曾在今年10月配股、发债融资共48亿港元。此次交易所用金额，正是从此部分资金中抽出。

兄弟公司业务交接背后，世茂股份屡次陷入“流动性”危机传言。

今年开年，世茂方面主动降速。一份拿地统计报告显示，今年上半年，往常的拿地王世茂几乎从榜单中消失了。

今年年中，一位接近世茂的人士曾表示，公司不存在资金层面问题，“这行情谁不缺钱?资金这种事你就看付不付款。我们每个月支付都妥妥的，有几家公司像我们付款这么爽气的?”

到了三季度，世茂方面接连传出利空消息，如商票逾期、托逾期，将集团总部大楼抵押进行融资等。

风波在今年10月达到高潮。彼时，坊间有传闻称世茂集团出现商票逾期的传闻。随后世茂集团表示，经过自查没有任何商票未兑付的情况，往期到期商票均已正常兑付。

11月，市场又有消息称，世茂与陆家嘴托谈延期，对此，陆家嘴托澄清称，目前世茂集团与陆家嘴托合作正常，过往从未有过逾期或面临延期偿付事项。

谣言搅动风波，大和证券发布研报称，世茂最近几个月来的股价表现逊于多数大型同行企业，归因如下有关其缺少商业票据支付的不准确消息，陆家嘴托的托贷款延迟，以及对其表外债务和合同销售的担忧。

一个可见的事实是，12月初，世茂集团将位于上海市浦东新区陆家嘴的总部大楼上海世茂大厦质押进行融资。11月，世茂还曾将香港中环物业抵押给银行融资15亿港元。

再加上此次世茂股份从世茂服务手中拿到的16.54亿元，至少有30亿元流向了世茂的房地产板块，这部分资金或可纾解世茂目前的资金压力。

对于世茂系如此庞大的集团而言，环境变化之后，最重要的还是调整自身。

变革仍在继续。

“变奏”

对于此次业务变动，世茂方面表示，此次转让后，世茂股份可以进一步优化人效，提质增效。另一方面也能集中精力聚焦商业综合体开发和运营以及商业轻资产业务航道的发展。

一句话点出两个关键要素，一是业务，二是人员。

随着商管业务交易一同被放出的消息还有世茂系内部的高管变动。

据悉，13日世茂集团宣布对集团总部架构调整，其中公司董事会副主席、总裁许世坛下放部分管理权限，交给具备一线区域管理经验的管理层。

世茂集团组建“大运营”中心，将原有的工程管理中心、成本管理中心、研发设计管理中心、采购管理中心、运营管理中心、用户服务中心、人力行政管理中心组成大运营生产链条，交给世茂集团高级副总裁、浙江区域和华中地区公司董事长兼总裁谢琨负责。

据另一则人士任免公告，谢琨同时晋升为集团执行董事，同时负责浙江区域及华中地区日常业务管理工作，向董事局副主席、总裁许世坛汇报，大运营下属的集团相关职能中心负责人向谢琨汇报。

至此，世茂集团此前的多条线汇报架构在谢琨处得到收束。

资料显示，谢琨曾于2010年加入世茂集团，曾带领世茂浙江区域连续4年快速发展，年复合增长率约67%。在负责浙江区域同时，还将管理半径延伸到长三角城市群、长江中游城市群和中原城市群。截至谢琨升任前，世茂浙江区域在5省25城共有项目超100个。