黄金周楼市呈现三大特点 后市预期仍有大盘在路上

综合 来源:广州日报 2021-10-14 09:07:08

在“十一”黄金周,记者在黄埔、荔湾等地铁上盖新盘看到,由于户型紧凑实用和期新盘价格普遍低于预期,吸引了相当多年轻买家到场了解情况,而节后,看房的人依旧不断。家在顺德、在广州海珠区上班的胡先生表示,“感觉现在市场价格真的松动了,我来了解下。不过等地铁7号线西延顺德段开通了,我再决定要不要在广州置业”。而因预算问题一度考虑在增城买房的彭先生也到黄埔看一手房。“一些比较好的地段的新盘价格比之前预计的要低,我打算在黄埔买房。”有业内人士认为,到今年三季度结束,还有不少房企未能按预期完成之前定下的销售计划,因此在第四季度,应该还会拿出比较好的楼宇和单位,以合理的价格推出市场,刚需买家不妨及早做好资金方面的准备。

黄金周楼市呈现三大特点

“十一”黄金周省内周边游热度颇高,不少市民会和家人进行周边短途旅行,但一手住宅市场也不冷清。从9月份开始,不少房企就提前加大了对新产品的推售和优惠力度,从10月1日至7日的网签情况看,网签套数同比下降了一成多。其中,外围五郊区仍是网签主力,但市中心六区也有三成多的网签量贡献。

网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示,2021年“十一”黄金周(10月1日~7日)广州一手住宅网签成交712套,同比2020年的794套减少82套,下降10.33%;面积方面,黄金周广州一手住宅网签面积为75931方米,同比2020年的82665方米减少6734方米,下降8.15%。从具体区域看,增城以262套保持黄金周网签量第一的位置,天河区期推售量较少,网签了2套。

尽管期市场氛围热度降温,却没有影响房企努力卖房的雄心。根据广州中原研究发展部监测,2021年“十一”假期广州一手住宅实际开盘、加推约4049套,较去年同期上涨16.9%。不过,在全新盘的开盘数量方面不及今年“五一”节点。

区域市场方面,荔湾表现最为“抢镜”。“十一”期间,位于花地湾板块的万科金域曦府推出1300套单位吸客;而南沙、从化、增城等外围郊区盘在“十一”黄金周供应和成交方面表现一般,均去化率不足五成。

广州中原研究发展部认为,今年“十一”市场主要有以下三方面特征:一是荔湾区的万科金域曦府项目大受关注。自2017年万科拿下广信资产包之后,万科花地湾地块首发项目金域曦府终于在今年“十一”正式面世,最终去化超千套,单盘独自撑起“十一”市场的半成交量。二是传统热点区域市场“转冷”,南沙、增城成交、供应表现一般。由于今年稳市场相关政策频出,部分买家保持观望态度。买家心态的转变导致传统“十一”的一手住宅成交大户南沙、增城供应及成交均较往年有明显下降。三是业内对楼市后市预期降低,购房客户入市热情降温。因此,“十一”黄金周也成为四季度开发商打头阵的关键节点,不少开发商选择“以价换量”,促销手段频出,以加快出售现有“存货”。

合富研究院的分析显示,这个“十一”比较明显的特点是,“城区/郊区”成交差距拉大。“中心+郊”小部分项目让利幅度在5%以内,成交情况良好,在万科金域曦府、中海观云府、保利天汇、黄埔融创翔龙广府壹号等关注度较高项目的带动下,整体去化率维持在50%或以上。但远郊项目尽管普遍让利5%以上,个别甚至达20%左右,但去化率仍然较低。

后市预期

仍有大盘在路上

买家“持待购”不需急

广州中原研究发展部的统计显示,仅在黄埔,就还有不少大盘在“十一”黄金周处于亮相开放阶段,还没有正式开售,预计在10月下旬开始陆续入市,包括越秀TOD·星航、保利罗兰国际等,黄埔会出现多盘同台竞争的景象。

从产品趋势上看,90方米以下、针对刚需买家的紧凑三房比例进一步增加,而置换型买家,由于置换周期拉长以及观望情绪影响,也导致前两年一度吃香的复式户型,鲜有在市场上出现,整体还是以层单位为主。在付款方式方面,为了确保资金回笼,今年“十一”黄金周,开发商首付期限以“七天内给3成首付”为主。不过,个别楼盘为促进成交,加速项目跑量,给予了3个月以内交齐首付的宽限期,这以南沙、白云北部等个别楼盘为主。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示,在多重因素的作用下,9月广州一手住宅网签均价下滑至31977元/m2,创6个月的低位,均价水与今年一季度相仿。由此可见,今年以来广州围绕“稳房价”的系列调控正在显露成效,“在调控政策的累加作用和发酵下,全国商品房市场从下半年开始转入降温周期,而企业年末回收现金流的需求越来越大,第四季度也因此成为开发商抢收的关键营销节点。”

记者观察

第四季度仍有笋货捡

谨慎购买郊区盘

期陆续开放或者加推的项目可以看出,第四季度广州市还会有不少靓盘出新,同时房企为了冲全年业绩,预计11月至12月期间,还会加大优惠力度或者推出“一口价”单位,想“上车”或者想捡漏的市民可以多留意心水项目,同时积极做好资金上的准备。而从“十一黄金周”呈现出来的市区、郊区冷热不均情况看,准备入市的市民,最好还是选择市中心六区且地理位置、配套和周围教育更优质的大品牌房企产品,还可以根据家庭情况,购买较为紧凑、总体预算不会太高的三房四房。

目前,房企在挖掘刚需客户方面也做足了功课,88方米都可以做到主人房带独立洗手间。毕竟,在产品供应量上,未来市区供应量仍会趋向紧张,而郊区供应量还是较大,市区好地段产品的抗跌能力相对有保证。从之前进行的第二轮集中供地结果也可以验证,市中心区域优质地段的地块,依然能吸引到实力房企买入,但对于郊区甚至部分黄埔的地块,房企出手都非常谨慎。(全媒体记者 陈白帆)

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