综合 来源：广州日报 2021-09-02 09:50:16
随着楼市传统的销售旺季“金九银十”到来，房企的推新速度也在明显加快。“首付14万元起买三房”“单价2.5万元起买市中心江岸地铁房”，此前，就有购房者发现，不断有项目打出出乎意料的价格宣传，市场价格真的松动了吗?记者探访时发现，以优惠价试探市场反应的项目确实在增多，业内人士表示，在调控政策持续收紧而买家出现观望情绪的情况下，目前明显低于市场价格的只是零星现象，而随着楼市新增供应不断增加，房企将拿出真优惠，预计“金九银十”市场将出现更多“惊喜”价格。
新推产品报价下调新盘亮出意外价格
随着楼市传统的销售旺季“金九银十”到来，房企的推新速度在加快。统计显示，8月份广州新批供应量超过11300套(约112.39万平方米)创年内新高，广州中原研究发展部分析，供应量创新高除了有开发商备战“金九银十”需保证弹药充足外，还因为4月新政后，广州实行了严格的指导价制度，为避免多次申请造成指导价过多下浮，部分开发商选择一次性推出更多货量，其中不乏位于黄埔、增城的一些大盘，一次性申请预售量超过500套。
值得关注的是，在上周推售的楼盘中，有来自荔湾的热盘加推大户型，市场售价较上批次价格出现每平方米2000元~3000元左右的下调;花都的项目加推也采取了调价模式;番禺一些推新项目也都出现吹风价下调状况。此外，市场还出现低于均价的意外价格。位于增城永宁板块的新盘，打出首付14万元起买全能三居的价格，推出66~86平方米的三房四房。而海珠区有全新推出的公寓产品，在周边公寓均价为每平方米3万多元的情况下，开出2.5万元起的价格。
据统计，由于七八月是楼市传统淡季，叠加楼市持续调控，广州新房市场降温，而部分开发商在业绩压力下选择“以价换量”吸客，市场新房报价出现调整趋势。克而瑞市场监测到，近两月加推的楼盘，售价较上批次降低的现象逐步增多。
从一些显得特别优惠的产品特点来看，这些明显低于周边楼盘的价格目前还只是零星现象。比如海珠每平方米2.5万元的公寓，只有北向中低层单位，数量相当有限，项目整体均价依然达到每平方米3万多元。
南沙、增城、番禺热门板块现新房均价调整
“最近，我曾看过的黄埔楼盘的销售顾问一直给我电话，说推出新一期，价格有优惠。”从去年下半年开始看房的王小姐近期接到的销售顾问电话多起来了，报价似乎也有所松动，但她还是想看看“金九银十”有没有更多的优惠。
在三条红线压力下的房企刚性还款压力、政策的持续收紧、购房者的观望情绪、网签量下滑而供应量在持续上升……市场开始变化，一些热门板块的价格开始出现调整。
克而瑞的统计数据显示，截至8月上半月，今年1~8月广州各板块新房网签成交超1000套体量的总计有27个板块;其中，超3000套成交量的仅有科学城板块、增城新塘板块和永宁街道板块。
而在这27个板块中，对比新政频出前的3月新房均价和8月上半月的新房均价可以看到，有6个板块的新房均价出现明显回落。其中，新兴热门板块南沙湾板块8月上半月新房、花都山前大道板块新房均出现每平方米千元以上的下调，另外，作为增城区非限购代表之一的中新板块也出现了每平方米1509元的新房均价下调。此外，番禺的华南板块出现千元左右的下调，而知识城板块则是有数百元的微调。
撇走投机客，留住刚需客
可以看到，自今年4月以来，因楼市调控政策的持续收紧，加上房贷额度收紧，放款周期拉长，而房贷利率也持续走高，楼市的成交量逐步降低。
据克而瑞的市场监测数据，继7月之后，8月广州新房成交量依然走低。这也导致全市整体库存量增多，截至8月末，全市库存量919.9万平方米，去化周期9.8个月，8月整体去化周期再升近1个月。但随着楼市传统的销售旺季“金九银十”到来，房企低价探市、整体让利，预计楼市销售情况或有所回升。
广州中原研究发展部认为，虽然今年政策环境趋紧，但目前调控政策越来越“精细化”“人性化”，因此部分区域成交依然保持活力。经历了近几个月的政策磨合期，市场各主体已陆续习惯新背景下的市场变化，9~12月市场表现，将是“撇走投机客，留住刚需客”成果最好的“试验田”。
开发商方面，虽然全国楼市大环境趋紧，但房企业绩目标并未放松，加上高层严管“三道红线”，加上落实集中供地后，开发商需要手头上回笼更多资金进行土地投拓，预计传统旺季“金九银十”开发商依旧会保持较高热情度。
买家方面，目前市场面临房贷收紧、气氛较去年同期明显“转冷”，但对于大部分外围区项目而言，备案价制度落地确实已起到为房价降温的作用，买家可适时入市。
【“优惠价”分析】
有楼盘的负责人对记者表示，优惠价格产品只是用于吸引购房者的探市信号，主要来自供应量较大的板块。比如供应量较大的增城片区、近期新增供应比较集中的海珠公寓市场，且以新盘居多，因为价格适当让步不仅可以吸引人气，也不会因调价等问题与前期购买业主产生纠纷。
后市走向
拿出真优惠才是最好的办法
对于后市的走向，业内人士认为，市场的博弈还将继续。贝壳研究院广州分院院长李茂喆表示，在目前楼市调控的大背景下，市场预期发生了明显转变，热门板块和年初市场高位相比有一些调整是比较正常的。从市场逻辑角度看，城市调控决心非常明确，开发商全年业绩压力、经营压力也开始凸显，存在一定的让利促销、加速回款的动力。接下来几个月预计楼市销售情况或有所回升，这主要基于几个方面的判断：一是新房供应或持续增加，在当下有利于促进成交好转;二是开发商让利促销会明显促进成交。
克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为，在一系列的调控政策收紧作用下，广州一手房成交量已经连续多月呈现下降的趋势。俗话说“量在价先”，接下来价格变化也在情理之中。目前来看，由于广州新房售价执行了较为严格的价格指导，楼盘涨价基本不可能。面对购房者的观望气氛，楼盘再想一些“羊毛出在羊身上”的花招效果有限，最好的破局办法还是拿出真优惠，相信接下来的“金九银十”部分楼盘就会有所动作。(记者刘丽琴 陈白帆)
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