杭州市住保房管局在“杭州市二手房交易监管服务平台”新上线“个人自主挂牌房源”功能，让杭州二手房自主交易有了线上官方新渠道。

如此一来，个人房东可以直接在平台上挂出自己的房源。购房者在注册后，也能直接和房东取得联系，自行看房，约谈房价。

有人认为，国家开始重锤房地产中介，杭州打响了第一枪，其他城市接下来也会效仿。

消息一出，“中国居住服务平台第一股”贝壳股价美东时间8月19日收盘每股17.01美元，单日暴跌14.86%，8月20日收盘时，其股价再度下跌为每股16.11美元，较前一交易日跌去5.29%。也就是说，贝壳股价连续两个交易日跌去19.47%，市值蒸发46.09亿元，约合人民币298亿元。8月20日，贝壳市值191.85亿美元，这距离2021年2月22日，公司市值高点的904.01亿美元，蒸发712.16亿美元，折合人民币约4615亿元。

在中国，一年10多万亿的二手房交易规模，到底需不需要中介?答案是肯定的。大家争议或者说不满的部分，其实是中介定价权、双边代理，以及中介费率过高的问题。

旧瓶装新酒，平台并非新设

似乎“天下苦中介”久矣，杭州推行官方个人房东直售渠道，掀起了一场“去中介”的狂欢。

据悉，该平台不仅引导买卖双方按照房源核验挂牌的规范流程开展交易，还新设置了用户身份智能分类功能，实现个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放，经纪人员无法查看，杜绝信息外泄，防止骚扰。

当然，有些购房者会觉得买卖房产的流程过于复杂不会处理，也可以在和房东联系选定房源后，在平台上寻找可以帮忙“跑流程”的中介帮忙，产生的中介服务费用，就要购房者和房东自行商议。

不过这个平台并非新设。

早在2016年，杭州市二手房交易监管服务平台就已经上线了，是一个集经纪机构与人员管理、房源挂牌管理、信息公示等多功能为一体的综合性管理服务平台。

平台开创了4大机制：覆盖行业全体的信息备案机制、实名挂牌服务的大数据关联机制、针对每单交易的记录和评价机制、实时动态调整的星级评定机制。还推出了“经纪机构和人员信息备案”“行政监管信息公示”“行业管理信息公示”“服务评价和星级评定”“房源核验挂牌”五大模块，强化了对“人”“房”“合同”的全方位全过程监管。

杭州市房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡萍莉在接受媒体采访时坦言，如果涉及到按揭贷款、产权调查等专业服务，目前来看还无法绕开中介。如果是买卖双方谈好了房价，且产权清晰、无贷款需求的，通过“房东直卖”模式确实可以省下一笔中介费。买卖双方可直接前往不动产登记中心办理网签过户手续，非常方便。但如果交易流程复杂，建议还是通过专业的中介公司。

目前平台尚未设立资金监管账户，也就是说主要基于买卖双方的信任，比如双方原本就是亲属朋友关系。“下一步我们将会考虑设立资金监管账户，解决买卖双方的后顾之忧。”

挂牌非直售，国内早已有之

事实上， “自主挂牌”一点也不新鲜，在国内早已有之。

有熟悉杭州二手房交易的人士说，业主自主挂牌以前就有，只是那时谁都可以看，包括中介。

杭州这次的“个人自主挂牌房源”功能，设置了用户信息智能分类，个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放，经纪人员无法查看。

这个功能给人最直观的感受，是今后买卖双方通过平台，看房、谈好价格之后，可以直接去不动产登记中心办理网签过户手续。

其中最令人兴奋的点是，那些少则几万，多则几十万、上百万的中介费，可以省去了。

但现实中，房东直售操作，应该仅适用于产权清晰、无需贷款的房子，一旦涉及按揭贷款、产权调查、资金周转等，平台无法实现。

虽然房东可自行在平台挂上自家房源，购房者也可“绕开”中介，直接和房东面对面交易。但房产交易本身的复杂性导致了其中依然存在较大风险，而这些信息往往掌握在线下中介手中。还有涉及到购房资格、税费计算、物业欠费、户口问题等事项，政府平台也无法提供足够的人力给予每一笔交易相应的咨询服务。

房地产交易的特点就是低频、非标、重资，完全通过“手拉手”进行是不现实的，交易双方绝大多数也都没有相关经验，从前中介往往靠信息不对称挣钱，但随着政府相关平台上线，信息的透明化将极大得到改善，但由于房产交易本身的复杂性，对于专业人员的依赖是必不可少的，房产中介行业应该是越来越规范化，而非取消。

而且，杭州的房东直挂和中介机构挂牌并不冲突，在该平台上线的房源，也可以同时挂到其他中介平台去。也就是说，房源是可以多渠道委托的。

杭州之外，数年前，全国其他城市也曾推出类似“房东直售”功能的平台。

早在2011年时，北京曾上线过首个官办免中介费二手房交易平台，并在海淀区进行试点。其初衷是要解决中介发布虚假房源、不按约定办理房屋过户手续、所购房屋产权不明确等问题。

不过与其他商业网站相比，这个平台的功能不够细致，不能按区域、价格等条件进行筛选，经过一段时间试点后，选择在该平台上发布信息的房主很少。

到了2015年，北京市直接上线了官办房地产交易网站——北京市房地产交易信息网，但在上面看房、卖房的人并不多。

今年6月时，深圳市住建局官网也上线了“二手房交易系统”，引发行业热议。

不过系统上线没几个小时就下线了。深圳房地产中介协会秘书长张媛解释，这个平台是新版的网签系统，还仅在测试阶段。

从“去中介化”的角度看，这些平台都没成功。平台运行多年，最后都只是成为政府对二手房交易进行监督的平台，“房东直售”功能在整体交易中的占比都不高。

空·白研究院创始人、贝壳研究院名誉顾问杨现领认为，个人自主挂牌房源，不等于直售，如果平台没有流量，挂牌没有意义。

中介费争议，双边代理开始受限

如果是买房人，会直觉愿意接受房东直售，毕竟可以省去一大笔中介费;但真正买过房的人会知道，交易过程复杂，且涉及到大笔资金的时候，很麻烦，也不安全。

而中介可以起到的作用包括，价格谈判、风险承担等。

一名投资者说，买房没有中介，就像买股票没有券商一样，不是所有领域都可以取消“中间商”的。

杨现领认为，真正的房东直售，只存在于独家委托的制度和法律背景下，比如美国、澳大利亚，其核心是委托期内，一般90天，挂牌价格不变;而中国是多家委托，挂牌价没有法律效力。

从实际情况看，美国中介的渗透率是91%，中国一线城市在85%以上。

而这次杭州直售之所以引发如此巨大的关注，是因为人们大多感受到，中国市场上，中介的收费不合理，提供的服务不值这个价。

以平均2.5%的中介费率来算，杭州一套500万左右的刚需二手房，中介费打个折也要10万左右，改善型住房的收费则更高。

长期以来，中国的中介机构都实行事实上的双边代理，买卖双方两头收钱。类似贝壳，就向买卖双方均收取中介费，包括重庆在内的城市今年起已开始实施，过去“卖家0%、买家2%”，在今年春节后变为“卖家1%、买家2%”。

这种双边代理制度就形成了个悖论：房产中介既要帮卖家维护最高的成交价，又要替买方争取心仪的低价。

也使得中介在交易过程中，实际上有了双向定价的能力：中介在卖家强势的市场里，利用信息差优势，提高房源价格，而交易费用也常转嫁给买家，变相地提高了二手房的成交价;在房地产市场预期下滑，买方更强势的市场里，中介也有自己的操作空间，卖方会考虑到佣金成本的问题，对成交价格的预期做出调整。

不过在当下，中介的这种玩法已开始受到限制。

近期各地出台针对二手房的调控政策，就对房源挂牌形成很大约束。有中介分析师指出，这将彻底打破以贝壳为首的中介在二手房定价中的惯常玩法，贝壳的房源挂牌价格也被迫下线。

没了房源的贝壳，就没了信息优势;杭州的新玩法，则有望更加直接地打破中介的双边定价套路。

这是大众所期待的，也是在线房产交易巨头贝壳，股价暴跌的原因。

有投资者指出，虽然贝壳这样的平台有流量，提高了交易的曝光度，但同时它的费率也在提升，增加了交易的成本，这与当下的政策态势相悖。

在一个二手房挂牌价格受监督、政府背书增信的交易平台上，中介信息差优势没了，房源挂牌价、交易价格更透明，市场的预期也更容易稳住。

杭州房东直售的意义，或许不在“消灭”中介，而在于促使不合理的代理和收费机制改变。

此前，市场传言中介费将调整为，当地城市社平工资的3倍，按照中原张大伟的说法，相当于0.5%左右。

虽然中介人士都认为“这太低了，不大可能”，但对中介费调整，却也不是空穴来风。

未来，中介们还会存在，但要提高自己的竞争力，除了费率调整，也需要在服务上下更多功夫了。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《商学院》记者表示，杭州这一做法，弥补了原有的中介服务的一些弊端。当前全国二手房交易中，约85%的交易是由中介机构完成的，而房东和购房者自主交易的比例相对不高。即便是自主交易，因为没有平台支持，交易风险很大。此次杭州在全国率先搭建直售平台，具有创新的意义，也能够提高直接交易的比例。其对于房东和购房者在交易模式方面增加了更多的选择。另外，此类模式对于中介机构是有一定的挑战的，相关中介需要研究此类平台带来的影响或冲击。

这两年房地产中介的平台创新很多，最典型的就是以贝壳和易居房友在内的平台化模式。当然政府部门牵头而形成的平台也不断成熟。2020年5月河南永城“取缔中介”的新闻受到大家的关注，其成立了永城房产信息中心，成为一个以政府为主导的房地产中介机构。而在此前即2017年12月，深圳市和腾讯推出了新型智慧租赁平台，也成为去中介的、政府主导的交易平台。此类创新都值得外界的关注。而此次杭州搭建的平台，首次明确直售模式，具有标杆意义。未来二手房交易中，传统中介包揽全部交易的模式确实会改变。

“高房价-高佣金”循环有望被打破

杭州市房产市场综合管理服务中心相关人士此前接受采访时透露，目前平台只是房源信息发布，接下来会有个人求购信息发布。

这一交易模式对于消费者最大的吸引力自然是中介费的减免。目前杭州中介费的收取根据成交价分成两部分，房价100万元以内收3个点，100万元以上的部分按2个点收取。比如一套400万的房子，中介费8万元，即便打折下来也要五六万。

高房价导致高佣金的房价恶性循环有望被打破，但中介在交易过程中的撮合作用却无从替代;二手房交易复杂，有的涉及多次抵押的房子，对于买家来说存在一定资金风险;“跳单”等现象，目前线上平台同样没有更好的解决办法。

前述人士也坦承，房管局上线“个人自主挂牌房源”目的是便民，为个人房东卖房提供一个全新的售卖渠道。房东可以把房源挂在政府平台上的同时，也挂到中介那里，提高成交机会。

而从二手房买卖的服务需求来看，中介也不可能被完全替代。如果是买卖双方谈好了房价，且产权清晰、无贷款需求的，通过“房东直卖”模式确实可以省下一笔中介费;但如果涉及到按揭贷款、产权调查等专业服务，目前来看还无法绕开中介。

买卖双方可直接前往不动产登记中心办理网签过户手续，非常方便。但如果交易流程复杂，还是需要专业的中介提供服务。

截至目前，杭州市二手房交易监管服务平台实现997家经纪机构、3293家门店和9.74万名从业人员信息实时公示;已累计挂牌房源109.4万件，涉及房屋45.18万套;交易评价量累计达30.76万条，其中满意评价量30.72万条，满意率99.84%;累计发布行业检查公示569次，企业经营异常目录558家、列入行业惩戒名单22人，列入风险警示名单7人。

作为政府搭建的交易监管服务平台，其可以监管和督促中介提升服务，在二手房源“求真”上也迈出了重要一步。“政府只是为了‘敲山震虎’，提醒中介服务跟上，否则市场乱象太多。可以肯定的是，线上自主挂牌房源一旦向其他城市推广，对房地产中介行业产生的冲击也会逐步释放。”前述业内人士说。

加强监管二手房交易链条

部分潜在和已经买房的消费者，他们认为官方渠道发布的房源，可以保证房源真实性，而且可以“规避中介吃差价、垄断房源等问题”;“买卖双方可以节省中介费，让中介回归服务功能”。消费者说起中介来，大多有哄抬房价、高佣金等印象，几乎盖过了房屋交易过程中中介所付出的服务与辛劳。

而中介业务员，心情就颇为复杂。他们虽然认为“买房人大部分是没有经验的，政府提供的平台很难影响市场”，但同时也感受到了冲击，觉得要有转行的思想准备。一名中介门店业务员指出，二手房交易是非常复杂的，其中包括房源选择、议价、担保、交易等复杂程序，术业有专攻，这些流程政府不可能全部替代中介去帮买卖双方完成;个人也要耗费很多时间和精力去完成交易。

“个人自主挂牌房源”功能，改善了二手房交易过程中买卖双方和中介机构房源信息不对称的弊端，平台不仅引导买卖双方按照房源核验挂牌的规范流程开展交易，还新设置了用户身份智能分类功能，实现个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放，经纪人员无法查看，杜绝信息外泄，防止骚扰。更为关键的是，若撮合成交，平台不收一分费用，相比中介经济优势明显。但能否打破依赖中介机构的房屋销售模式，此时下结论还为时尚早。

2015年，北京市上线官办房地产交易网站——北京市房地产交易信息网。按照该平台的设想，买家跟卖家可直接在网络上实现对接、“零中介费”，降低二手房房产交易成本。该平台5月9日上线一周时间，二手房房源只有33套，而且很多房源介绍中并没有实景照片，更多的是停留在了房屋评估值上。

上海则更早，十几年前，也曾出现过类似的政府平台，中介会主动和买家说，要其把房源挂到政府平台上，作为一个真房源的背书。让买家放心成交。但交易一般都是在中介门店完成。

相比北京、上海，杭州的做法似乎更彻底。售房者登录平台后，首先进行个人用户注册，完成实名注册后即可使用“个人自主挂牌”功能，在线填写房屋客体信息、房屋权属状况及权利人基本信息，完成房源自主挂牌。购房者个人实名注册后，即可在“挂牌房源公示”栏内查询个人自主挂牌房源和委托经纪挂牌房源。通过个人实际需求筛选价格、面积、户型、城区等条件，快速锁定心仪房源。平台发布的所有房源均经过房管部门核验，具备唯一的房源核验统一编码及二维码，凭码交易，确保产权真实合法有效。

个人房东可线上自主挂牌，购房者在实名注册后，也能直接和房东取得联系，自行看房、谈价。但中介无法登记注册，也就不能通过平台获取房东个人信息。

在一些中介人士看来，二手房交易链条的监管环节越来越多了。比如这次，杭州二手房交易平台彻底升级了传统市场监管模式，实现“由事前监管变为事前、事中、事后全过程监管”“由单一政府管理变为政府、行业、社会共同监督”和“由管人、管事、管行为变为管平台、管数据、管信用”的三大根本性转变;开创了“覆盖行业全体的信息备案机制”“实名挂牌服务的大数据关联机制”“针对每单交易的记录和评价机制”“实时动态调整的星级评定机制”四项创新机制;推出了“经纪机构和人员信息备案”“行政监管信息公示”“行业管理信息公示”“服务评价和星级评定”“房源核验挂牌”五大模块，强化了对“人”“房”“合同”的全方位全过程监管。