综合 来源：国大地产公众号 2020-07-20 09:57:18
二手房交易时，有些换房的购房人有着双重身份
既是买房人也是卖房人
在房屋买卖过程中面临着许多问题，比如
旧房子的贷款还没还清该如何买卖?
那么对于购房者来说
要怎样规避交易时的风险呢?
一
有贷款的房子如何买卖?
1. 用买家的首付或者全款还贷，注意资金监管
比较常见的方法就是用购房人支付的房款偿还剩余贷款，全款的买家最好办，直接向银行申请提前还贷，解除房子抵押。
如果买房人也需要贷款，就要考虑首付款够不够偿还贷款，还有就是卖家是否接受买房人申请贷款的时间，因为放款时间受借款人资质影响，要是卖房人着急拿房款，最好考虑这一点。
另外，还款资金要尽量打入银行的资金监管账户，不要直接打给卖家，在资金解冻之前，这种资金监管的方式能督促卖家尽快配合解押，待卖家解押后再将资金解冻支付给卖家。
2. 将贷款转移到买家身上
这很好理解，就是卖房人跟银行申请变更借款人、借款期限或变更抵押物，把房子剩下的贷款转给买房人。
但是这就需要取得贷款银行的同意才行，而且，如果买房人想通过其他银行申请房贷，会涉及“跨行转按揭”，随着信贷政策不断收紧，通过转按揭的方法出售贷款未还清的房子有一定局限性。
3. 卖家自己筹钱还贷
假如上面两种方法都行不通，就只能由卖家自己筹钱还贷了。这种方法相对买家更为稳妥，不过具体需要买卖双方协商。
二
购房者该怎样避免交易风险?
1. 在合同中明确房屋权属、付款方式、违约问题
最简单的方法就是将房屋价格、权属、税费，解除抵押过户期间出现的违约问题、违约责任落实到购房合同中，出现问题比较好维权。
估计该有朋友问了，有没有在签合同前就能防止风险的方法?接下来说的第二种方法就是在签合同前就能做的。
2. 对房屋进行预告登记
预告登记，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。
意思就是预告登记后，卖房子的人不能不经过买房人的同意就随意处置房产，包括将房子卖给别人、做抵押等即使是跟第三方签了抵押合同，合同也无效。
预告登记后的房子，卖房人还可以继续居住或者出租获取收益，直到正式办理完房产过户，同时保护了卖房人和买房人的权益。
不过法律还规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
意思就是预告登记有期限限制，3个月之内就要完成不动产登记，否则登记就失效了。如果时间真的来不及，可以反复申请预告登记，因为目前没有规定预告登记的次数。
总之，二手房买卖伴随着各种风险，不管是选择以上哪项方式进行二手房买卖，买卖双方应格外小心，避免合同无效或是赔偿违约金等风险发生。
免责声明：市场有风险，选择需谨慎！此文仅供参考，不作买卖依据。
